山阴县人民政府关于印发山阴县公共租赁住房运营管理办法的通知

　　山政发〔2016〕4号

各乡镇人民政府、县直各有关单位：

　　《山阴县公共租赁住房运营管理办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　山阴县人民政府

　　2016年1月21日

　　山阴县公共租赁住房运营管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为切实加强公共租赁住房的使用、维修、养护管理，规范公共租赁住房的物业服务活动，根据国家有关规定，结合我县实际，制定本办法。

　　第二条 本县行政区内公共租赁住房运营管理适用于本办法。

　　第三条 本办法所称公共租赁住房运营管理，是指公共租赁住房住宅专项维修资金的使用，房租的收取和物业服务的监督管理等活动，公租房租金包括专项维修资金和房管所的管理费。

　　第四条 县人民政府负责本行政区域的公共租赁住房运营管理工作。住房城乡建设主管部门负责监督本行政区域的公共租赁住房运营管理工作。县人民政府房管所应当依照本办法的规定负责做好公共租赁住房运营管理工作，负责通过招标方式选聘物业服务企业，并对物业企业的管理进行监督，选聘物业企业的前置条件必须是由物业企业根据小区情况，无偿安装小区监控设施。物业企业在管理过程中因服务质量不高或违反规定收取费用，由房管所责令限期改正，若逾期不改，房管所负责清退物业企业，物业企业安置的监控设施无条件留下。县人民政府房管所负责公租房租金的收取和缴存，指导公租房专项维修资金的使用管理。

　　财政部门负责监督管理公共租赁住房租金归集及使用情况，配套设施设备经营收入交存及使用情况，住宅专项维修资金归集及使用情况。

　　审计机关负责审计监督公共租赁住房租金交存及使用情况，配套设施设备经营收入交存及使用情况，住宅专项维修资金归集及使用情况。

　　价格主管部门负责核定并公布公共租赁住房物业服务费标准与公共租赁住房租金标准。

　　第二章 租金

　　第五条 公共租赁住房租金标准由价格主管部门按照国家及省有关规定确定和调整。

　　租金标准的确定和调整情况，应当通过政府公报、政府门户网站、政务信息公开栏等形式向社会公布。

　　第六条 山阴县人民政府房管所将收取的公共租金，存入财政部门设立的公共租赁住房租金交存专户。

　　第七条 公共租赁住房租金，实行收支两条线管理，由财政部门监督管理，主要用于以下几方面：

　　（一）公租房租金的10%用于房管所的管理费（管理费实行收支两条线），70%用于归还建房时的贷款，建房贷款还清后，用于商品房或者其他项目配建的公共租赁住房与其他住房之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由公共租赁住房业主承担的费用。

　　（二）集中建设的公共租赁住房与非住宅之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由公共租赁住房业主承担的费用。

　　第八条 承租人无正当理由，不按时交纳公共租赁住房租金的，由租金收取单位催交，并在所属物业服务区域公告栏内公告。拒不交纳的，由县人民政府房产管理所按有关规定强行收回住房。

　　第三章 住宅专项维修资金

　　第九条 公共租赁住房产权人，应当按照住房建筑面积交存住宅专项维修资金。

　　集中建设的公共租赁住房项目按公租房租赁的20%提取，用于住宅专项维修资金。

　　商品房或者其他项目配建的公共租赁住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准，按配建项目其它住房的交存标准交存。

　　第十条 集中建设的公共租赁住房住宅专项维修资金，由县财政部门建立专户存储。

　　商品房及其他项目配建的公共租赁住房住宅专项维修资金，与配建项目的住宅专项维修资金统一管理。

　　第十一条 集中建设的公共租赁住房项目维修、更新、改造，需使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案；

　　（二）物业服务企业将使用建议和方案报县人民政府房产管理所，县人民政府房产管理所审核后报县住房城乡建设主管部门，经审核同意后，报请同级财政部门批准；

　　（三）物业服务企业按照批准方案组织实施；

　　（四）物业服务企业持有关材料，向县财政部门申请列支；

　　（五）县财政部门审核同意后，从本项目住宅专项维修资金专户划转至维修单位。

　　商品房及其他项目配建的公共租赁住房维修、更新、改造，需使用住宅专项维修资金的，按配建项目住宅专项维修资金使用的相关程序办理。

　　第四章 物业服务费及其他费用

　　第十二条 公共租赁住房物业服务费标准，由物价部门根据物业企业的资质等级和小区实际服务内容，确定公租房的物业服务收费标准。

　　物业服务企业应当按照当地政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业服务区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示

　　第十三条 公共租赁住房使用人应当按照租房合同和物业服务合同（前期物业服务合同）的约定，按时足额交纳房租和物业服务费。物业服务费由物业服务企业收取。

　　第十四条 居住人无正当理由，不按时交纳房租和物业服务费的，由县人民政府房产管理所和物业服务企业催交，并在所属物业服务区域公告栏内公告。

　　拒不交纳房租和物业服务费的公共租赁住房承租人，由县人民政府房产管理所和物业服务企业按违反租赁合同约定行为等有关规定处理。

　　拒不交纳房租和物业服务费的公共租赁住房居住人，县人民政府房产管理所和物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第十五条 居住人属于特困家庭、身患残疾的，可向县人民政府房产管理所提出申请，县人民政府房产管理所报县住房城乡建设主管部门，经审核符合条件的，可在所居住小区安排服务事项冲抵部分或全部物业服务费。

　　第十六条 垃圾处理费、水费、供暖费、电费、燃气使用费、通信费、宽带上网费、有线电视收视维护费等应当由个人承担的费用，由有关部门（单位）向公共租赁住房居住人直接收缴。

　　第十七条 承租人按规定退出或自愿退出公共租赁住房的，退出时应当结清租金、物业服务费、垃圾处理费、水费、电费、燃气使用费、通信费、宽带上网费、有线电视收视维护费等应当由个人承担的费用。

　　第五章 物业服务与配套设施管理

　　第十八条 县人民政府房产管理所应当制定公共租赁住房小区业主（住户）临时管理规约，依法约定如下事项：

　　（一）物业的使用、维护和管理；

　　（二）业主的共同利益；

　　（三）业主应当履行的义务；

　　（四）违反临时管理规约应当承担的责任。

　　第十九条 公共租赁住房竣工交付住户使用前，受聘物业服务企业应当与建设单位完成物业公用部位和共用设施设备的承接查验工作。

　　第二十条 公共租赁住房小区的物业服务企业由县人民政府房产管理所采取招投标的方式选聘，并签订物业服务合同。

　　第二十一条 承接公共租赁住房项目物业服务的企业在按合同约定履行维护小区环境卫生、安全保卫、车辆管理和共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理等职责。

　　第二十二条 物业服务企业应当增强服务意识，规范服务行为，提高服务质量。在小区内公开服务项目、服务标准、服务收费标准、临时管理规约等内容，定期收集住户的意见和建议，及时制止违章搭建、改变房屋用途或者擅自拆改房屋等行为。发现公共租赁住房转租、转借、转让、出租、调换、经营等情形，应当及时报告县人民政府房产管理所。

　　第二十三条 公共租赁住房项目配建的经营性用房、配套公共设施设备及场所的广告、租赁等经营事项，应当由县人民政府房产管理所或者委托物业服务企业经营管理。

　　第二十四条 公共租赁住房配建经营性用房及配套公共设施设备的经营收入和经济适用住房配建公共设施设备公有产权部分的经营收入，应当存入财政部门设立的公共租赁住房经营收入专户，由财政部门统筹安排使用。

　　第二十五条 审计部门应当定期对公共租赁住房租金交存及使用、配套设施经营性收入交存及使用、专项维修资金的归集及使用等情况进行审计。

　　第二十六条 县住房城乡建设主管部门应当加强对公共租赁住房运营管理的监督，设立公共租赁住房使用、管理、服务投诉电话，畅通住户反映诉求的渠道。

　　第二十七条 本办法自发布之日起施行。